Czym jest marża kredytu hipotecznego?

Co najbardziej interesuje nas w kredycie hipotecznym? Oprócz tego, że dzięki niemu możemy nabyć upragnione lokum, uwagę naszą powinna przykuć rzeczywista suma kredytu, czyli ile ostatecznie przyjdzie nam spłacić bankowi.

Nawet ci z nas, którzy nigdy nie zaciągali kredytu w banku, wiedzą, że kredyt zawsze wiąże się z odsetkami. Marża obok stopy bazowej składa się na oprocentowanie, co z kolei decyduje o wysokości tych odsetek. Każdy bank może mieć inne oprocentowanie, w związku z czym, decydując się na kredyt hipoteczny, marża jest tym elementem, na którym trzeba się zatrzymać. Co wpływa na wysokość  marży i czy istnieje możliwość jej obniżenia?

Od czego zależy marża kredytu hipotecznego?

Akurat ta składowa zależy od banku, dla którego to właśnie marża oznacza zysk z udzielenia nam kredytu. Dla klienta to tylko jedna z części całości kosztów, jakie będzie musiał ponosić co miesiąc. Na wysokość marży wpływają takie czynniki, jak suma wkładu własnego, stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości, produkty dodatkowe, sytuacja finansowa klienta oraz to, czy w oczach banku jest on znanym i lojalnym klientem wywiązującym się ze swoich zobowiązań. Jak widać, duże znaczenie ma marketingowa polityka banku.

Co to oznacza w praktyce? Na niższą marżę kredytu hipotecznego mogą liczyć klienci z wysokim wkładem własnym, dobrą sytuacją finansową, mający za sobą wieloletnią historię dobrej współpracy z bankiem. Idąc dalej, im mniej ryzykowny kredyt, tym niższa będzie marża kredytu hipotecznego. Podobnie, jeśli zdecydujemy się na dodatkowe produkty oferowane przez bank, np. konto osobiste, ubezpieczenie. Natomiast polityka marketingowa banku to wszelkie promocje czy oferty specjalne adresowane do pewnych grup klientów. Warto się jej przyjrzeć w różnych bankach, bo być może któryś bank będzie oferował ciekawą dla nas promocję.

Czy można obniżyć marżę?

Marża obok oprocentowania, prowizji czy innych opłat związanych, chociażby z rozpatrywaniem wniosku, decyduje o tym, jaką kwotę co miesiąc będziemy spłacać bankowi. Tym samym możliwość obniżenia marży jest w naszym interesie, bo przełoży się na niższą ratę kredytu. Wysokość marży ustala bank, ale w różnych instytucjach bazuje ona między 1,5-4%. W obliczu pandemii najwyższe marże były w kwietniu 2020 r. i wynosiły średnio 3,1 %. Bywały jednak lata, gdy dochodziły do ponad 8%. Obecnie marże w bankach oscylują poniżej 3%. Cały czas jednak możemy wpłynąć na to, by choć trochę marża w kredycie hipotecznym była niższa.

Argumentem, jakim możemy się w posłużyć w banku, zawsze może być wysoko oceniona zdolność kredytowa, o którą możemy się postarać, likwidując karty kredytowe czy spłacając inne zobowiązania lub konsolidując kredyty. Marżę obniżą również nasze wysokie dochody, więc możemy podjąć dodatkową pracę lub postarać się o podwyżkę. Zacznijmy starania o kredyt w naszym banku, w którym mamy zbudowaną dobrą historię kredytową. Jednocześnie nie poprzestańmy na tym, gdyż wiele banków oferuje promocyjne marże dla nowych klientów. Możemy też, zdecydować się na wyższą jednorazową prowizję, dzięki czemu comiesięczna marża również będzie niższa. Zdecydowanie się na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, jako na dodatkową usługę oferowaną przez bank, również obniża marżę. Oprócz tego możemy przedstawić konkurencyjną ofertę innego banku, jeśli taką otrzymaliśmy, co może skłonić nasz bank do przedstawienia podobnej.

Jak złożyć wniosek?

Można domyślić się, że banki raczej niechętnie godzą się na obniżenie swojego zarobku, stąd też rzadko przychylają się do wniosków o obniżenie marży kredytu hipotecznego. Wniosek musimy uargumentować mocnymi powodami. Banki nie muszą dysponować żadnymi wzorami ułatwiającymi nam to zadanie. Wniosek musimy napisać sami, a w nim zawrzeć nasze dane osobowe, numer umowy kredytowej, rodzaj spłacanego kredytu, jego wysokość oraz okres spłaty. Trudno powiedzieć, jakie uzasadnienie bank uzna, a jakie odrzuci.

Ważnym argumentem może dla banku być sytuacja, w której z przyczyn niezależnych od klienta mocno zmienia się sytuacja rodziny, np. śmierć jednego ze współmałżonków, a tym samym jednego z kredytobiorców, wypadek uniemożliwiający trwale lub tymczasowo pracę zarobkową. Dla banku ważniejsze jest, żeby kredyt był spłacany, nawet jeśli mniej na tym zarobi, a taka sytuacja może budzić obawy czy nadal będzie, stąd możliwe jest obniżenie marży kredytu. Do negocjacji wysokości marży z bankiem jeszcze przed podpisaniem umowy, należy podejść ze zgromadzonym jak największym wkładem własnym.

Czy wysokość marży może się zmienić?

Marża to z reguły stała wartość, która tylko w wyjątkowych warunkach uzgodnionych między bankiem a klientem, może się zmienić, przeważnie zmniejszyć, gdy wynika to z naszego wniosku. Jednak są sytuacje, w których bank może podwyższyć marżę. Taka możliwość jednak musi być zawarta w umowie, dlatego warto ją wnikliwie przeczytać. Czasem marża, jaką płacimy, jest uwarunkowana obowiązującą czasowo promocją, a po upływie tego czasu jej wysokość rośnie. Bywa też, że udało się nam wynegocjować niższą marżę z uwagi na zakup dodatkowych usług, z których z czasem chcemy zrezygnować. Najprawdopodobniej umowa kredytowa uwzględnia taką okoliczność, jako okazję dla banku do podwyższenia swojej marży.

Marża a oprocentowanie kredytu hipotecznego – czym się różnią?

Czym jest marża, już wiemy. O wiele częściej jednak przy zaciąganiu kredytu posługujemy się pojęciem oprocentowania. Oprocentowanie kredytu hipotecznego to suma marży oraz zmiennej stopy rynkowej WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate). Marża zatem to składowa oprocentowania kredytu. Tak, jak pisaliśmy, na marżę banki mają wpływ, natomiast na wysokość WIBOR nie mają. WIBOR mówi o tym, na jaką wysokość oprocentowane są pożyczki na międzybankowym rynku. Inaczej rzecz ujmując, jaka jest cena kupna i sprzedaży pieniędzy między bankami. Tak więc do obowiązującej sumy WIBOR dolicza się marżę danego banku i z tego powstaje oprocentowanie nominalne, czyli odsetki, które będziemy spłacać bankowi. To, że marża banku kredyt hipoteczny podwyższa, jest już jasne, tak samo jak to, że jest to stały element naszego kredytu. Ze stawką WIBOR jest inaczej.

Stawka ta przez wiele miesięcy może utrzymywać się na stałym poziomie, ale równie dobrze może zmienić się o kilka procent w ciągu roku. Stopa procentowa WIBOR tak naprawdę ustalana jest codziennie na podstawie danych pochodzących z kilkunastu największych banków w Polsce.  Chodzi o to, za ile w konkretnym dniu bank jest w stanie pożyczyć innym bankom pieniądze. Te uśrednione stopy procentowe to właśnie WIBOR. Zależy on od zmian zachodzących w gospodarce i jego wysokość nie podlega negocjacji na etapie rozważania umowy kredytowej.

W jaki sposób marża wpływa na koszt kredytu hipotecznego?

Marża to pojęcie, które pojawia się w każdej ofercie kredytu hipotecznego obok prowizji i oprocentowania. O ile na WIBOR nie mamy wpływu zarówno my, jako klienci, jak i same banki, to marżę można próbować negocjować. Jeśli przekonamy bank do tego, by zechciał mniej na nas zarobić, to sami możemy obniżyć ratę swojego kredytu. Jednak to nie koniec tematu, bowiem niska marża jeszcze nie jest gwarantem niskiej wartości kredytu. Bank może bowiem oferować niską marżę, ale za to wysoką prowizję. Ta składowa to wprawdzie opłata jednorazowa, ale stanowi jakiś procent całego kredytu i bywa na tyle wysoka, że trudno ją umieścić w budżecie domowym w ramach jednego miesiąca.

W przypadku kredytu gotówkowego bywa, że to nawet 25% sumy kredytu. Ta kwota należy do tych możliwych do negocjacji z bankiem, dlatego warto się jej przyjrzeć. Bywają jednak sytuacje, gdy bank nalicza wysoką marżę, a nie pobiera prowizji. Gdy rozstrzygamy taki dylemat czy lepsza wyższa marża, czy wysoka prowizja, decydujące będzie, czy bierzemy pod uwagę możliwość wcześniejszej spłaty kredytu. Jeśli tak, korzystniejszy będzie dla nas kredyt hipoteczny z wyższą marżą, a niższą prowizją. Jeśli nie planujemy szybszego spłacenia całości zobowiązania, które zaciągamy np. na 25 lat, to o wiele ważniejsze wydaje się obniżenie do minimum comiesięcznych rat. Jak wiemy, 25 lat to długo i sporo może się w tym czasie wydarzyć zarówno dobrego, jak i złego, stąd lepiej się zabezpieczyć. Na jednorazową prowizję zawsze możemy spróbować się przygotować, bo przecież decyzji o kredycie hipotecznym nie podejmujemy z dnia na dzień.

Marża kredytu hipotecznego jest zatem jedną ze składowych naszego zobowiązania, które wiąże nas z bankiem wraz z decyzją o zapożyczeniu się. To czy okaże się możliwa do negocjacji, czy będzie wyższa, czy niższa, pozostaje zagadką jeszcze na długo w trakcie rozpatrywania umowy kredytowej. Są jednak kwestie pewne, które czynią naszą sytuację lepszą i stabilniejszą w oczach banku, a tym samym mogą być dobrą prognozą dla ostatecznej wersji umowy kredytowej. Wysoki wkład własny, dobra historia kredytowa oraz nasz profil jako klienta (wiek, umowa o pracę, wysokie zarobki) mogą stanowić mocne podwaliny pod rozpoczęcie starania się o kredyt hipoteczny.