Umowa kredytu hipotecznego – na co zwracać uwagę podczas jej podpisywania?

Każdy z nas podpisał przynajmniej jedną umowę. Chodzi w niej o to, by strony zawarły wzajemne uzgodnienia dotyczące praw i obowiązków. Wszystko to zgodnie z panującym porządkiem prawnym i z uwzględnieniem dobra z każdej ze stron.

W teorii jest tak, a w praktyce umowy mogą być bardzo nierówne pod kątem korzyści i strat. Są takie, które trzeba wnikliwiej przeczytać i zrozumieć, a czasem odrzucić, jako niekorzystne dla nas. Umowa kredytowa na pewno taka jest. Na jakie elementy w umowie kredytowej szczególnie zwrócić uwagę?

Czym jest umowa kredytowa?

Niektórzy twierdzą, że umowa kredytowa to jedna z najważniejszych umów, jakie podpisujemy w życiu. Zapewne dlatego, że wiąże się z wieloletnimi zobowiązaniami finansowymi. Prawo bankowe definiuje ją, jako rodzaj umowy między bankiem a kredytobiorcą, na podstawie której bank udostępnia kredytobiorcy pewną ustaloną sumę pieniędzy na konkretny cel. Umowa określa sposób spłaty całej sumy wraz z odsetkami i kosztami prowizji przez kredytobiorcę.

Jak łatwo się domyśleć, można pożyczyć od banku małą kwotę, którą łatwo i szybko spłacimy, ale w przypadku umowy kredytu hipotecznego przeważnie mamy do czynienia z kwotą rzędu kilkuset tysięcy złotych. Im większa suma do spłaty, tym większe miesięczne raty, a takie zobowiązanie w perspektywie kilkudziesięciu lat może budzić wiele niepewności i niepokoju. Tym bardziej chcemy się jej przyjrzeć. Co zawiera umowa kredytowa?

Elementy umowy kredytowej

Zazwyczaj umowa taka dzieli się na dwie części. Pierwsza dotyczy ogólnych warunków mowy, druga indywidualnych danych kredytobiorcy. Ogólnie w umowie kredytowej znajdziemy dane osobowe, kwotę kredytu i jego walutę, cel przeznaczenia środków pieniężnych, okres kredytowania, termin otrzymania środków od banku, sposób naliczania odsetek, prawa i obowiązki banku i kredytobiorcy. W umowie  zawarty jest też harmonogram spłat przez kredytobiorcę, informacje o kosztach kredytu, sposobie zabezpieczania kredytu oraz konsekwencjach zaprzestania spłaty czy o warunkach umożliwiających wcześniejszą spłatę kredytu. Powinny być tu też zawarte warunki odstąpienia od umowy oraz te dotyczące zmian w kwestii spłaty kredytu.

Umowa kredytu hipotecznego zawiera też informacje dotyczące rozstrzygania sporów, informacje o przetwarzaniu danych osobowych przez bank oraz spis wszelkich załączników (zaświadczenia, dokumenty). Wzór umowy wielu banków jest dostępny na ich stronach internetowych, ale jej ostateczny kształt powinien być klientowi przedstawiony odpowiednio wcześniej, by zdążył się z nią zapoznać przed dniem podpisania dokumentu.

Prowizja kredytu hipotecznegoJak złożyć wniosek?

Temat prowizji jest jednym z zagadnień budzących wiele wątpliwości. Za co bank pobiera prowizje i w jakiej wysokości? Prowizja to koszt określonej operacji bankowej. Płacimy ją jednorazowo właśnie za udzielenie kredytu, ale też za wcześniejszą jego spłatę, czasem za prowadzenie konta czy wykonany przelew. Mogą być jednak prowizje stałe i zmienne. W przypadku pierwszej wartości odgórnie wiemy, jaka będzie jej wysokość w naszym przypadku, bo jest to określone w umowie. W przypadku zmiennych wysokość prowizji zależna jest od aktualnej Tabeli Opłat i Prowizji Banku. Sama prowizja może być również płacona w ratach, co jednak w oczywisty sposób zwiększa comiesięczną ratę kredytu.

Od czego zależy prowizja?

Wysokość prowizji zależna jest po pierwsze od samej kwoty kredytu. Prowizja bowiem stanowi pewien procent kredytu, zatem im on wyższy, tym większa prowizja. Po drugie, wysokość prowizji zależy od samej wartości nieruchomości, ale też stosunku wysokości kredytu do wartości kredytowanej nieruchomości. W tych przypadkach duże znaczenie ma wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę oraz wysokość wkładu własnego, jaką wnosimy. Ważnym wyznacznikiem wysokości prowizji jest też ocena scoringowa, czyli to, w jakim stopniu bank oceni klienta jako wiarygodnego kredytobiorcę. Wcześniejsza historia kredytowa polegająca na rzetelnym spłacaniu rat w terminie działa tu korzystnie dla klienta.

Bywa, że wysokość prowizji zależna  jest od okresu kredytowania, ale też ważne, by zwracać uwagę na aktualne promocje w poszczególnych bankach. Często sposobem na przyciągnięcie nowych klientów jest obniżenie dla nich prowizji. Może zdarzyć się tak, że bank za udzielenie kredytu nie pobiera żadnej prowizji, co może wydać się kuszące w kontekście zaciągania tak dużego zobowiązania, jak kredyt hipoteczny. Wtedy jednak podpisanie umowy kredytowej powinno być poprzedzone uważnym zbadaniem, czy bank w inny sposób nie rekompensuje sobie tych kosztów.

Tajemnice umowy kredytu hipotecznego

Specjalistyczny język, w jakim formułowana jest umowa z bankiem, może sprawić, że nie zauważymy wielu ważnych dla nas informacji. Prowizja to nie jedyna niejasność, na jaką możemy trafić. Przede wszystkim pamiętajmy, że zgodnie z ustawą o kredytach konsumenckich bank przed podpisaniem umowy ma obowiązek udostępnić nam informacje o całkowitej kwocie kredytu, wszelkich terminach, sposobie spłaty oraz skutkach zaprzestania spłaty. Jeśli umowa kredytu hipotecznego obfituje w drobną czcionkę, do której odnosi nas cała masa gwiazdek i cyferek, tym bardziej prawdopodobne, że jest to sposób na ukrycie pewnych faktów.

Dla przykładu mogą to być ukryte koszty w postaci opłaty za całość, które nie stanowią ani sumy kredytu, ani oprocentowania, a zwiększają koszt całego kredytu. Takim ukrywanym, a jednym z najdroższych wcale nieobowiązkowych kosztów jest ubezpieczenie kredytu. Ubezpieczenie kredytu możemy zorganizować sobie sami, szukając najwygodniejszej dla nas opcji. Jakie jeszcze sekrety może skrywać umowa kredytowa? Koszty przygotowania umowy, obsługi pożyczki czy związane z rozpatrzeniem naszego wniosku to takie, z którymi możemy zetknąć się najczęściej. Ale czasem może to być również comiesięczna suma pobierana przez bank jako opłata administracyjna albo opłata za dodatkowe zabezpieczenie kredytu.

Czy możemy mieć żal do banku za takie kombinacje? Być może, ale na pewno możemy mieć do siebie jeśli podpisanie umowy kredytowej potraktujemy lekceważąco. Faktem jest bowiem, że wszystko ostatecznie mamy na papierze i jeśli przeczytamy umowę ze zrozumieniem, to nic nam nie umknie. Pamiętajmy, że jakby nie patrzeć, bank to instytucja finansowa, która na nas zarabia, a nie pieniądze rozdaje i nie dziwi fakt, że chce zarobić jak najwięcej.