Niejedna osoba marzy o własnym mieszkaniu czy nawet domu. Kredyty jednak nigdy nie są wymarzonym rozwiązaniem, ale obecnie większość nieruchomości na potrzeby prywatne zakupuje się właśnie w tej sposób.

Warto więc wiedzieć zawczasu, jakie warunki należy spełnić, aby uzyskać kredyt hipoteczny. Okazuje się bowiem, że to nie taka oczywista sprawa i przed złożeniem wniosku o kredyt należy się odpowiednio przygotować.

Na czym polega kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to umowa, której jedną ze stron musi być instytucja bankowa, a drugą może być osoba prywatna lub działalność gospodarcza. Kredyt ten udziela się na konkretny cel – by zakupić nieruchomość. Do immanentnych cech kredytu hipotecznego należy jego wysoka wartość oraz długoterminowość. Kredyt hipoteczny z reguły zaciąga się na kilkadziesiąt lat, a w grę wchodzi co najmniej kilkaset tysięcy złotych.

Hipoteka natomiast to ograniczone prawo do nieruchomości wpisywane do księgi wieczystej nieruchomości, które stanowi zabezpieczenie dla instytucji udzielającej kredyt w razie problemów ze spłatą zobowiązania przez kredytobiorcę. W praktyce więc nieruchomość zakupiona przez kredyt hipoteczny nie jest całkowitą własnością kredytobiorcy. Bank ma prawo rościć do niej prawo, gdy przestanie otrzymywać kolejne wpłaty na poczet kredytu.

Warunki uzyskania kredytu hipotecznego

Aby uzyskać kredyt hipoteczny w banku, należy:

• wykazywać się zdolnością kredytową

Zdolność kredytowa polega na właściwym stosunku wydatków do zarobków. Tak naprawdę nie trzeba zarabiać więcej, niż wynosi średnia krajowa, aby móc pomarzyć o własnym domu. Kredyty hipoteczne są udzielane nawet osobom, które zarabiają najniższa krajową, jednak tylko wtedy, gdy ich comiesięczne wydatki utrzymują się na bardzo niskim poziomie.

Ważny jest tutaj także rodzaj zatrudnienia i staż pracy. Oczywiście najlepiej jest móc się pochwalić stałym zatrudnieniem opartym o umowę o pracę z paroletnim stażem pracy, jednak dla wielu pozostaje to poza zasięgiem. Na szczęście banki przychylnie patrzą także na zatrudnienie na umowę o dzieło czy umowę zlecenie, jeśli nieprzerwany staż pracy wynosi co najmniej 12 miesięcy, a zarobki utrzymują się na stabilnym i stosunkowo wysokim poziomie.

• mieć pozytywny scoring kredytowy

Scoring kredytowy, czyli ocena punkowa BIK, to metoda oceny wiarygodności wnioskodawców o kredyty. Scoring kredytobiorcy podaje się w punktach od 1 do 100 – wówczas można mówić o pozytywnym scoringu, który będzie jak zielone światło dla algorytmu bankowego rozpatrującego wnioski o kredyt. W niekorzystnej sytuacji znajdują się osoby z zerowym lub negatywnym scoringiem. Takie osoby są uznawane przez algorytm za niewiarygodne.

Na ocenę punkową BIK wpływają przede wszystkim następujące czynniki:
– terminowość w spłacaniu zobowiązań,
– ilość składanych wniosków i to, ile z nich zostało odrzuconych,
– to, czy w ogóle korzysta się z produktów kredytowych (ten, kto nigdy tego nigdy nie robił, będzie miał scoring kredytowy na poziomie 0).

• mieć wkład własny na poziomie 20%

W przypadku kredytu hipotecznego konieczne jest posiadanie wkładu własnego. Obecnie rekomenduje się, aby wkład własny wynosił 20% całościowej wartości kredytu hipotecznego. Jednak jeśli nie posiada się takiej kwoty w gotówce, to nic straconego. Instytucje bankowe uwzględniają przy udzielaniu kredytu hipotecznego również wartość reszty majątku wnioskodawcy, jeśli taki posiada.

Dodatkowe czynniki wpływające na przyznawalność kredytów hipotecznych

Do mniej znanych czynników, które jednak realnie wpływają na przyznawalność kredytów hipotecznych, należy między innymi wiek wnioskodawcy. W najlepszym położeniu znajdują się osoby w średni wieku (oczywiście te o ustabilizowanej sytuacji finansowej). Osoby młodsze często mają zerowy scoring i, niestety, stereotypowo są mniej odpowiedzialne od osób dojrzalszych, co również wpływa na ich wiarygodność. Z kolei osoby starsze rzadko mogą liczyć na kredyt z długim okresem spłaty, w szczególności kredyt hipoteczny, ponieważ z perspektywy statystycznej istnieje ryzyko, że może nie udać się im spłacić kredytu do końca.

Innym ciekawym czynnikiem jest kwestia pozostawania w związku małżeńskim. Osoby dzielące się swoimi miesięcznymi wydatkami z partnerem, który dodatkowo dokłada się do budżetu domowego, mają większe szanse na przyznanie kredytu w ogóle, na przyznanie kredytu o większej ogólnej wartości, a także na przyznanie kredytu na korzystniejszych warunkach. Stan cywilny nie jest więc bez znaczenia przy ubieganiu się o kredyt.

Ile trzeba zarabiać, aby otrzymać kredyt hipoteczny?

To, ile trzeba zarabiać, by otrzymać kredyt hipoteczny, jest ściśle związane z tym, jaką nieruchomość chce się kupić – w jakim mieście, o jakim metrażu, w jakiej dzielnicy, w jakim stanie i tak dalej. Wszystkie te czynniki składają się na cenę tej nieruchomości. Oczywiste jest więc, że można zarabiać stosunkowo niewiele, poniżej średniej krajowej, aby uzyskać kredyt hipoteczny na małe mieszkanie dwupokojowe w niewielkiej miejscowości. Niewykluczone nawet, że przy niskich wydatkach miesięcznych uzyska się kredyt hipoteczny na niewielką kawalerkę, gdy zarabia się najniższą krajową. Jeśli jednak mierzy się w wielopiętrowy dom czy wielkometrażowe mieszkanie w centrum Warszawy, kwestie zarobkowe będą musiały siłą rzeczy wyglądać inaczej.

Ogółem mówi się, że rata kredytu hipotecznego nie powinna nigdy przekraczać połowy uzyskiwanego wynagrodzenia – a przynajmniej w przypadkach, gdy mowa tutaj o zarobkach zbliżonych do średniego krajowej lub niższych. To rozsądne rozwiązanie, które pozwala nie wpakować się w długi.

Wspólny kredyt na mieszkanie i remont — czy to możliwe?

Kredyt hipoteczny na zakup i wykończenie mieszkania jest nie tylko możliwy, ale stanowi bardzo opłacalne rozwiązanie. Zaciąganie jednego kredytu, który obejmie cel zakupu mieszkania i cel jego wyremontowania, jest tańsze niż zaciąganie dwóch, osobnych zobowiązań na te same cele. Przy jednym dużym kredycie płaci się tylko jedną ratę miesięcznie, w której zawierają się tylko jedne odsetki.

Kredyt hipoteczny na wykończenie domu, a właściwie dodatek do niego, ma jednak swoje limity – nie można zaciągać takiego dodatku na dowolną kwotę. W zależności od banku górne limity mogą być różne, jednak zawsze są związane z wartością mieszkania. Niektóre banki ustalają, że dodatek na remont może maksymalnie wynosić jakiś konkretny procent od wartości mieszkania, na przykład 10%. Inne sugerują się stawką za metr kwadratowy czy cenami innych mieszkań w okolicy.

Jeśli odgórnie ustalone limity dotyczące wysokości dodatku na remont nie odpowiadają potrzebom kredytobiorcy, może on zdecydować się na skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego, który sporządzi operat szacunkowy na potrzeby banku. Takie przedsięwzięcie nie jest jednak tanie – wyrobienie takiego dokumentu to wydatek rzędu przynajmniej pół tysiąca złotych.

Czy można skorzystać z kredytu hipotecznego do wykończenia mieszkania?

Tak, kredyt hipoteczny można połączyć nie tylko z kredytem na gruntowny remont – może być to także kredyt na wykończenie mieszkania. Należy przy tym pamiętać, że takie dodatki do kredytu hipotecznego obejmują wyłącznie to, co na stałe przynależy do nieruchomości. Nie otrzyma się od banku dodatku na mienie ruchome, na przykład na zakup nowych zasłon czy kanapy. Przy dodatku na wykończenie mieszkania mowa raczej o koniecznych pracach wykończeniowych związanych z zakupem nieruchomości na rynku pierwotnym – od dewelopera. Choć niektóre banki dopuszczają uwzględnienie w kosztorysie zakupu mebli pod zabudowę, na przykład w przypadku gruntownego remontu kuchni.

Jak uzyskać kredyt hipoteczny na wykończenie domu?

Aby uzyskać kredyt na mieszkanie i remont, należy sporządzić kosztorys prac remontowych i załączyć go do wniosku o kredyt hipoteczny. Taki kosztorys można sporządzić samodzielnie lub skonsultować się ze specjalistą. Ważne jest, aby kosztorys złożyć w formie dogodnej dla banku, z reguły otrzymuje się w tym celu specjalny formularz do wypełnienia. Oprócz tego potrzebny będzie harmonogram prac remontowych.

Przed złożeniem wniosku można skorzystać z pomocy doradcy kredytowego, aby zwiększyć swoje szanse na kredyt hipoteczny na zakup i wykończenie mieszkania z upragnionym dodatkiem. Po uzyskaniu zgody ze strony banku przyznana wysokość kredytu zostanie wydana w dwóch transzach: pierwsza część zostanie przelana bezpośrednio na konto sprzedawcy mieszkania, a druga część, kredyt na wykończenie mieszkania lub remont, trafi na konto kredytobiorcy. W praktyce pieniądze z dodatku remontowego przeznacza się na zakup materiałów budowlanych i wynagrodzenie dla wykonawców.

Trudne kredyty hipoteczne

W trudnej sytuacji znajdują się osoby, które nie mogą pochwalić się pozytywnym scoringiem kredytowym. Zdarza się, że zobowiązania zaciągnięte przed laty blokują pozytywne rozpatrzenie wniosku o kredyt hipoteczny przez banki. Na domiar złego im więcej odmów się otrzymuje, tym trudniej o kolejną zgodę. Nie zawsze jest to jednak przegrana sprawa – aby dowiedzieć się, jak uzyskać trudny kredyt hipoteczny, skontaktuj się z Ambulatorium Kredytowym.