Rynek nieruchomości wciąż ma się nieźle. Pomimo zawirowań deweloperzy nie ustają w zakupach gruntu i budowie nowych osiedli mieszkaniowych, bloków czy domków jednorodzinnych. Rządowe programy tylko zachęcają do kupowania mieszkań i domów. Z kupnem i sprzedażą nieruchomości nie jest jednak jak z handlem artykułami pierwszej potrzeby. Mieszkania nie leżą w magazynie i nie zawsze są dostępne od ręki. Muszą zostać wybudowane, odpowiednio sprawdzone przez kontrolerów i oddane do użytku. To trwa nawet i kilka lat. Często zatem okazuje się, że chętni klienci w danej chwili nie mogą fizycznie odebrać kluczy do swojego mieszkania. Deweloper też nie chce przepuścić okazji, jaką jest pojawienie się klienta. Kupujący chciałby w jakiś sposób zarezerwować mieszkanie, a sprzedający nie stracić kupca. W takich przypadkach powinna być sporządzona umowa przedwstępna kupna mieszkania. O co w niej chodzi i czemu ją się sporządza?

Na czym polega umowa przedwstępna kupna nieruchomości? Na czym polega praca pośrednika hipotecznego?

Umowa przedwstępna kupna nieruchomości polega na złożeniu pisemnego oświadczenia chęci doprowadzenia do kupna i sprzedaży mieszkania czy domu. Jest to instrument przewidziany przez art. 389 Kodeksu Cywilnego. Obie strony – kupujący i sprzedający – deklarują, że są zainteresowane dokonaniem transakcji nieruchomości, która z jakiegoś powodu w danej chwili jeszcze nie może się odbyć. Przykładowo jest to fakt, że mieszkanie nie jest jeszcze gotowe lub kupujący nie uzyskał kredytu hipotecznego. W ten sposób kupujący niejako rezerwuje sobie mieszkanie, a sprzedający zyskuje pewnego klienta. Umowa przedwstępna kupna mieszkania czy domu jest zatem korzystną formą dla obu stron, gdyż zabezpiecza ich interesy. Deklaracja jest wiążąca prawnie. Obie strony nie tylko wyrażają chęć, ale i zobowiązują się między sobą do przeprowadzenia transakcji. To ważne zaznaczenie. Podpisanie dokumentu nie powoduje, że następuje faktyczna sprzedaż mieszkania. Umowa przedwstępna w skrócie jest umową o zawarciu w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości. Pośrednik kredytu hipotecznego to ktoś, kto pomoże nam wybrać najkorzystniejszą dla nas ofertę kredytu, ale na tym jego rola się nie kończy. Do jego zadań należy też reprezentowanie nas przed bankiem, czyli występowanie w roli negocjatora. Pośrednik pomoże nam przebrnąć przez wszelkie formalności wymagane przez bank, zgodnie ze swoim doświadczeniem podpowie nam, jak rozwiązać różne kwestie np. zwiększyć zdolność kredytową, a tym samym poprawić swoją wiarygodność w oczach banku. Podpowie, czy korzystne będzie zdecydowanie się na inne produkty w banku z perspektywy uzyskania tam kredytu. Taka osoba przedstawi nam wszelkie możliwe opcje w liczbach, czyli wyliczy koszt kredytu i nasze raty w zależności od różnych dostępnych dla nas możliwości

Co powinna zawierać umowa przedwstępna kupna nieruchomości?

Kodeks Cywilny nie narzuca określonej formy czy wzoru umowy przedwstępnej. Mówi jednak wyraźnie o kilku elementach, które dokument musi zawierać, by była prawnie ważna. Jakie to elementy? Po pierwsze – tożsamość i dane osoby stron. Imiona, nazwiska, nazwa firmy, daty urodzenia, numery PESEL czy REGON oraz numery dokumentów tożsamości – najlepiej dowodu osobistego, ale liczy się też paszport i prawo jazdy. Co następnie? Nieruchomość i deklaracja transakcji – to dwie główne sprawy, które reguluje umowa przedwstępna. Mieszkanie musi zostać w niej konkretnie wskazane – dokładny adres, rodzaj, powierzchnia, stan jego ukończenia oraz cena. Przy tym wskazana musi być kwota ewentualnego zadatku czy zaliczki. Strony powinny ustalić termin, do którego najpóźniej umowa transakcyjna zostanie zawarta – tego akurat elementu Kodeks Cywilny nie wymaga, ale warto go zawrzeć. Całość musi być czytelnie podpisana odręcznie przez obie strony, a dokument opisany datą i miejscem zawarcia umowy przedwstępnej.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania na kredyt

Bywa, gdy umowa przedwstępna kupna nieruchomości jest zwyczajnie potrzebna. Najczęściej to sytuacja, w której kupujący stara się o kredyt hipoteczny. Bank wymaga wtedy przedłożenia umowy przedwstępnej jako wiążącej deklaracji, że kredytobiorca rzeczywiście jest zdecydowany na to konkretne mieszkanie. W ten sposób znana jest jego wartość, rodzaj, rozmiar i data ukończenia budowy. Oczywiście bank wymagać będzie też spełnienia innych wymogów potrzebnych do uzyskania kredytu hipotecznego. Zaświadczenie o zarobkach, prześwietlenie wiarygodności kredytowej, wyłożenie wkładu własnego. Umowa przedwstępna jest tylko jednym z elementów. Sprzedający także może poprosić o udowodnienie, że kupujący jest poważnym kontrahentem i ma odłożone środki na wkład własny.

Przeczytaj też: Jak otrzymać kredyt hipoteczny i od czego zacząć?

Umowa przedwstępna pod warunkiem uzyskania kredytu

Zasadniczo umowa obowiązuje obie strony, niezależnie od okoliczności. Jeśli jednak ma miejsce umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania na kredyt, sprzedający i kupujący mogą zgodzić się na zapis, że do umowy transakcji dojdzie wyłącznie wtedy, gdy bank zdecyduje się udzielić kredytu kupującemu. To oczywiście obwarowane jest wymogiem przedłożenia wspomnianych dokumentów oraz wykazaniem gwarancji także wobec sprzedającego.

Kiedy zawrzeć umowę przedwstępną?

Procedury bankowe mogą się przedłużać. Na ogół proces trwa około 2 – 3 miesiące. Dzieje się tak, nawet gdy kupujący dopiął wszystkich formalności i spełnił wszystkie wymogi. Choćby kilka dni, nadal to bufor czasowy, który musi zostać uwzględniony w umowie przedwstępnej. Z tego powodu warto przewidzieć potencjalne opóźnienia i zawrzeć termin podpisania umowy transakcyjnej na tyle odlegle by nie było ryzyka kolizji z terminem wypłaty środków przez bank.

Jaki jest koszt umowy przedwstępnej przy zakupie mieszkania?

To, czy sporządzenie umowy przedwstępnej kosztuje i ile zależy od tego, czy decydujemy się skorzystać z usługi notariusza. Gdy wszystko odbywa się po prostu w formie cywilnoprawnej, żadna ze stron nie ponosi żadnych kosztów. Koszt umowy przedwstępnej u notariusza to jednak już nieco inna historia. Jeśli kupujący i sprzedający zdecydują się na akt notarialny, muszą uiścić kilka opłat:

• opłata za poświadczenie notarialne, bez sprawdzania treści – do 100 zł,
• taksa notarialna w wysokości zależnej od wartości nieruchomości,
• opłata za wieczystoksięgowy wniosek o ujawnienie roszczenia,
• opłata sądowa,
• osobne opłaty za każdy wypis aktu notarialnego.

Czy warto podpisać umowę przedwstępną u notariusza?

Prawo nie nakazuje podpisania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Mówi jedynie, że musi być spisana, zawierająca wskazane wcześniej elementy oraz odręcznie podpisana przez obie strony. Będzie wtedy ważna i skuteczna. W odróżnieniu od umowy, gdy dojdzie już do właściwej sprzedaży nieruchomości – ta już musi być sporządzona u notariusza. Czy mimo to warto skorzystać z usług notariusza? Z pewnością sprawdzona przez niego umowa będzie sporządzona poprawnie, wolna od błędów formalnych, z dopilnowaniem zachowania wymaganych elementów. Ponadto, sporządzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego daje podstawy do występowania przed sądem z roszczeniem o wypełnienie każdego z jej postanowień.

Umowa przedwstępna a wpis do księgi wieczystej

Przy okazji sporządzania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości może dojść do wpisu w księdze wieczystej. Nie jest to zwykła adnotacja informacyjna. Wpis jest chroniony rękojmią wiary publicznej. Wpis jest podstawą do roszczeń, gdyby stan faktyczny nie zgadzał się ze stanem wpisanym w księgę wieczystą. By jednak dokonać takiego wpisu przy okazji umowy przedwstępnej, trzeba koniecznie sporządzić ją jako akt notarialny. Uiszczona opłata obliguje notariusza do załatwienia formalności.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania z hipoteką

A co jeśli przedmiotem transakcji nie ma być nowe, nieużywane mieszkanie, lecz taki, na które nałożona jest hipoteka? Takie mieszkanie też można sprzedać i też można sporządzić umowę przedwstępną. Na przykład na wypadek, gdy kredyt hipoteczny nie zostanie spłacony przez właściciela nieruchomości. Umowa przedwstępna wygląda bardzo podobnie. Muszą być zawarte te same elementy, te same zasady mają zastosowanie wobec terminów, kosztów i wysokości zadatku. W czym tkwi haczyk? Gdy transakcja dojdzie do skutku i przeniesione zostanie prawo własności, hipoteka wcale nie wygasa. Kupujący przejmuje w pewien sposób to zobowiązanie. Jeśli dłużnik zalega ze spłatą kredytu hipotecznego lub ma miejsce jakikolwiek inny problem, bank ma prawo rościć sobie prawa do nieruchomości wobec nowego właściciela.

Jak wygląda rozwiązanie umowy przedwstępnej przy zakupie mieszkania?

Na ogół wszystko przebiega pomyślnie. Kupujący otrzymuje kredyt lub wykłada gotówkę, dochodzi do umowy przyrzeczonej transakcji, mieszkanie zmienia właściciela. Umowa przedwstępna kupna mieszkania po prostu wygasa, gdyż zrealizowane zostały jej postanowienia. Gorzej, gdy któraś ze stron postanowi zerwać umowę przedwstępną. Gdy robi to kupujący, np. gdy nie uzyska kredytu, może stracić tzw. zadatek – wpłatę stanowiącą część wartości nieruchomości, którą otrzymuje kupujący. Może ona wynosić około 10 – 20%. Gdy z umowy przedwstępnej zrezygnuje sprzedawca – nie tylko traci prawo do zadatku, ale musi wypłacić jego dwukrotność na konto niedoszłego kupującego.

Umowa przedwstępna kupna nieruchomości – we wszystkim pomożemy

Brzmi to wszystko skomplikowanie? Potrzebujesz się poradzić? Chcesz kupić nowe mieszkanie i wziąć kredyt hipoteczny? A może chcesz sprzedać mieszkanie z nałożoną hipoteką zgodnie z prawem? W Ambulatorium Kredytowym zajmujemy się takimi sprawami. Trudne kredyty, umowy przedwstępne, porady prawne. Nasi ludzie analizują każdą sytuację osobno i podchodzą do nich bardzo indywidualnie. Podpowiemy najlepsze rozwiązania. Wskażemy, gdzie są braki formalne, a gdzie potencjalne atuty. Pomożemy Ci na każdym etapie procesu uzyskiwania kredytu hipotecznego.