Każdy, kto zdecyduje się na kredyt hipoteczny, musi się liczyć z różnymi dodatkowymi kosztami. Najczęściej nie mówi się o nich na etapie wyliczania zdolności kredytowej, ale później mogą stanowić dotkliwy wydatek. Jednym z często pomijanych wątków jest ubezpieczenie pomostowe.

Po tym, jak podpisuje się umowę kredytową, trzeba czekać na wpis do księgi wieczystej. Dopiero wtedy powstaje zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Ubezpieczenie pomostowe obejmuje ten okres przejściowy, który dla banku jest dość ryzykowny. Obowiązuje od podpisania umowy, aż do wpisu. Ze względu na to ubezpieczenie kredytobiorca musi się liczyć z tym, że przez pierwsze miesiące od podpisania umowy, jego rata będzie wyższa. Nie zawsze ma się świadomość ubezpieczenia na etapie starań o kredyt, jednak pomimo tego, że ma ono charakter terminowy, jego łączna kwota może być dotkliwa. Co powinniśmy o nim wiedzieć?

Czym jest ubezpieczenie pomostowe przy kredycie hipotecznym?

Jak już było wyżej, ubezpieczenie pomostowe jest w okresie od podpisania umowy do wpisu hipoteki. Jest więc ubezpieczeniem czasowym. Jeżeli spojrzymy na nie z perspektywy kredytobiorcy, to stanowi jedynie dodatkowy koszt. To dla niego dodatkowa opłata, jaka wiąże się z zaciągnięciem kredytu. Natomiast z perspektywy banku wygląda to zupełnie inaczej. Okres poprzedzający wpis do księgi wiąże się z ryzykiem, bo dopiero po wpisie do hipoteki zostaje ustanowione zabezpieczenie. Zatem poprzez ubezpieczenie pomostowe bank może sobie nieco zrekompensować to, że w pierwszym okresie ponosi większe ryzyko. Dzięki takiej formie ubezpieczenia, w razie braku spłaty kredytu, bank dostanie odszkodowanie.

Czy ubezpieczenie pomostowe jest obowiązkowe?

Ponieważ dla biorącego kredyt ubezpieczenie pomostowe nie wiąże się z żadnymi korzyściami, najchętniej by z niego zrezygnował. Niestety jest to niemożliwe. Naturalne, że bank chce się jakkolwiek zabezpieczyć, zwłaszcza że przy kredycie hipotecznym w grę wchodzą bardzo wysokie kwoty. O ile ubezpieczenie kredytu nie jest obowiązkowe, o tyle w przypadku ubezpieczenie pomostowego jest obligatoryjne w większości instytucji.

Jeśli więc podejmuje się decyzję o zaciągnięciu kredytu, obowiązkowo dochodzi do wykupu ubezpieczenia wraz z podpisaniem umowy kredytowej. Nie zawsze ubezpieczenie będzie opiewało na tę samą kwotę. Wszystko zależy od tego, jak wysoki jest kredyt, czy nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego, czy wtórnego i jaka jest procentowa składka.

Kiedy klient podpisuje ubezpieczenie pomostowe?

Zapisy na temat ubezpieczenia pomostowego znajdują się już w umowie kredytowej. W czasie, kiedy kredytobiorca płaci za ubezpieczenie, oprocentowanie jego kredytu jest wyższe. Natomiast w momencie, gdy w hipotece pojawi się stosowny wpis, oprocentowanie się zmniejsza.

Od razu po wprowadzeniu do księgi wieczystej zapisu, powinno skończyć się ubezpieczenie pomostowe. Zdarzają się jednak sytuacje, kiedy bank w dalszym ciągu nalicza wyższe oprocentowanie. Jest to bezzasadne, a jeśli nadpłaca się ubezpieczenie pomostowe, to przysługuje zwrot. Wystarczy złożyć wniosek z prośbą o zwrot nadpłaconego ubezpieczenia.

Ile wynosi ubezpieczenie pomostowe?

W zależności od banku, czy kwoty kredytu wysokość ubezpieczenia może być inna. Co prawda koszt można przyrównać do powiększonej marży, jednak stałej kwoty nie ma. Z reguły oprocentowanie oscyluje w granicach od 1% do 2%, ale w niektórych bankach jest mniej niż 1%. Przyjrzyjmy się temu, jak to wygląda w kilku bankach. W Alior Banku jest to 2,5%, w PKO BP 0,9%, w Millenium Bank 1%, podobnie w mBanku i Santander Banku też wartość ta wynosi 1%. Zdarza się, że zamiast doliczenia stałego comiesięcznego kosztu, bank nalicza jednorazową opłatę.

Poza comiesięczną opłatą całkowita suma ubezpieczenia też jest wartością zmienną. W każdym mieście wpis do hipoteki może być w innym terminie. W niektórych gminach procedura jest zamknięta w miesiąc, w innych trwa kilka miesięcy. Jeśli dom jest dopiero w budowie, to cała procedura może potrwać nawet kilkanaście miesięcy. Różnice w czasie są też wtedy, jeśli rozróżnimy nieruchomości na te z rynku pierwotnego i wtórnego. W drugim przypadku cały proces trwa krócej, bo księga wieczysta już istnieje. Nieruchomość z rynku pierwotnego musi mieć taką założoną. Reasumując, im dłużej wszystko trwa, tym dłużej kredytobiorca płaci za ubezpieczenie, a tym samym ponosi większy koszt.

Mając świadomość tego, że coś takiego jak ubezpieczenie pomostowe jest, rozsądna osoba szukająca kredytu sprawdzi jego wysokość w warunkach umowy. W większości jest ono we wspomnianym przedziale między 1% a 2%, ale zdarzają się oferty, w których oprocentowanie jest niższe. Nie znaczy to, że właśnie ten kredyt hipoteczny będzie tym najlepszym. Może się okazać, że pomimo niskiego ubezpieczenia jest wiele innych niekorzystnych dla kredytobiorcy zapisów. Ze względu na to, że kruczków w umowach może być sporo, najlepiej skontaktować się z doświadczonym w dziedzinie finansów specjalistów. Można odezwać się na przykład do Ambulatorium Kredytowego – dzięki współpracy z zatrudnionymi w tej firmie doradcami łatwiej o znalezienie kredytu na najlepszych warunkach. Przedstawiciel dokładnie analizuje nie tylko sytuację finansową przyszłego kredytobiorcy, ale szczegółowo przygląda się ofertom, w tym temu, na jakim poziomie kształtuje się ubezpieczenie pomostowe.

Obliczenie ubezpieczenia pomostowego

O wyliczenie wysokości ubezpieczenia pomostowego można poprosić pracownika instytucji, z którą chcemy podjąć współpracę. Pomóc może w tym także doradca finansowy. Jednak wartość tę można wyliczyć na własną rękę w domu. W tym celu wystarczy posłużyć się dobrym kalkulatorem kredytowym, a z jego znalezieniem nie powinno być większych problemów.

Aby mieć ogólny ogląd na to, o jakich kwotach mowa, prześledźmy przykładowe wartości. Kredytobiorca zaciągnął kredyt na kwotę 250 tys. zł na 25 lat przy oprocentowaniu 5,82%. Jego miesięczna rata wynosi 1583,36 zł. Przy założeniu, że kredytodawca ustalił marżę w związku z ubezpieczeniem pomostowym na poziomie 1%, to miesięczna rata w tym okresie wzrośnie do kwoty 1738,35 zł. Gdyby natomiast oprocentowanie wynosiłoby 2%, to rata miesięczna wzrosłaby do 1899,83 zł. Zatem w tym przypadku ubezpieczenie pomostowe powiększyłoby ratę o 155 zł lub o 316 zł. Jeśli przemnożymy te wartości kilka razy, w zależności od długości czekania na wpis, suma będzie spora. Wystarczy policzyć kwoty razy 3 miesiące, czyli przeciętny okres oczekiwania i wychodzą sumy 465 zł i 948 zł.

Od kiedy płaci się ubezpieczenie pomostowe i przez jaki okres czasu?

Wartość ubezpieczenia pomostowego jest doliczona od początku do rat kredytu, a wyższe opłaty uiszcza się tak długo, aż w księdze wieczystej nieruchomości pojawi wpis. Z reguły czeka się do kilku miesięcy, a w przypadku budynków, które są dopiero w trakcie budowy, okres może wydłużyć się do kilkunastu miesięcy.

Jeśli nieruchomość jest z rynku wtórnego, to za ubezpieczenie płaci się od chwili wypłaty kredytu. Natomiast w przypadku budynków z rynku pierwotnego płaci się od chwili, kiedy bank wypłaci pierwszą transzę kredytu.

W obydwu przypadkach bank ma prawo pobierać opłaty tylko do chwili, kiedy będzie wprowadzony wpis do Księgi Wieczystej. Zdarzają się sytuacje, kiedy bank pomimo wpisu w dalszym ciągu opłaty pobiera. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę z tego, że tego rodzaju praktyki są niezgodne z prawem. Kredytobiorca, którego to spotkało, ma prawo do ubiegania się zwrotu nadpłaconej kwoty. Ma na to 10 lat.

Czy każdy bank wymaga tego ubezpieczenia?

W zdecydowanej większości instytucji ubezpieczenie pomostowe jest obowiązkowym elementem składowym kredytu hipotecznego. Zdarzają się banki, w których go nie ma. Nie znaczy to jednak, że kredytobiorca nie ponosi żadnych kosztów. Pamiętajmy, że głównym zadaniem ubezpieczenia pomostowego jest zmniejszenie ryzyka, jakie ponosi bank do czasu, aż kredyt hipoteczny zostanie wpisany do księgi wieczystej.

Jeżeli w banku nie ma ubezpieczenia, to kredytobiorca będzie musiał uiścić jedną większą kwotę. To jednorazowa opłata, która teoretycznie nie jest wliczona w raty jak ubezpieczenie, ale która pełni dokładnie taką samą funkcję – jest zabezpieczeniem banku. Nie mniej takie rozwiązanie zdarza się rzadko, a standardem jest ubezpieczenie pomostowe.

Czy bank zwraca ubezpieczenie pomostowe?

O zwrot ubezpieczenia pomostowego można starać się tylko w przypadku, kiedy kredytodawca działa niezgodnie z prawem, czyli obiera opłatę wtedy, kiedy w księdze wieczystej nieruchomości widnieje wpis o kredycie hipotecznym. Kredytobiorca, który zorientuje się, że niesłusznie płaci wyższą marżę, czyli po dokonaniu wpisu, może starać się o zwrot nadpłaconych pieniędzy. W tym celu trzeba złożyć w banku wniosek i sprawa powinna być szybko załatwiona. Jeśliby się tak nie stało, a kredytodawca nie chciałby oddać nadpłaconej kwoty, należy to wyegzekwować sądownie. Ważną informacją jest to, że na staranie się o zwrot jest 10 lat. Po tym czasie sprawa się przedawnia i kredytobiorca nie ma większych szans.