Co to jest wskaźnik LTV i jaki ma wpływ na kredyt hipoteczny?

Dla nikogo nie będzie zaskoczeniem stwierdzenie, że im wyższa kwota kredytu hipotecznego, tym dłuższy czas spłaty, a tym samym większe ryzyko kredytowe dla instytucji udzielającej kredytu. W ciągu przykładowych 30 lat, na jakie rozłożony jest nasz kredyt, wiele przecież może się wydarzyć.

Wkład własny będzie tu kluczowy we wszelkich negocjacjach oraz w możliwości obniżenia wskaźnika LTV dla kwoty kredytu. Co nam to da? Wraz z jego obniżeniem automatycznie zmniejsza się marża kredytu, bowiem od tego tajemniczego wskaźnika zależy cena całego kredytu. Dla banku wskaźnik LTV jest głównym wyznacznikiem określającym oprocentowanie kredytu hipotecznego. Czym dokładnie jest wskaźnik LTV i jak się go oblicza?

Czym jest wskaźnik Loan to Value?

LTV – co to takiego? Najogólniej wskaźnik ten określa stosunek wysokości kredytu hipotecznego do wartości nabywanej nieruchomości. Wskaźnik LTV dotyczy głównie kredytów hipotecznych i podstawowym założeniem jest to, że kredytowana nieruchomość stanowi dla banku główne zabezpieczenie spłaty kredytu. Wskaźnik LTV jest określany procentowo i podawany jako jeden z głównych parametrów przy tworzeniu przez banki ofert kredytowych dla klientów. Dzięki niemu tak naprawdę jasne jest, ile pieniędzy bank będzie skłonny nam pożyczyć w stosunku do wartości zabezpieczenia, czyli nieruchomości, którą chcemy kupić, a tym samym jest to dla klienta informacja, jakiej wysokości wkład własny będzie konieczny z jego strony, by wyrównać brakującą część wartości nieruchomości.

Zatem od wskaźnika LTV kredyt hipoteczny zależy nie tylko w kontekście wysokości rat do spłaty, ale też tego, czy w ogóle go dostaniemy. Bez wkładu własnego nie mamy co liczyć na pozytywne rozpatrzenie wniosku o kredyt. Zatem najogólniej wskaźnik LTV z punktu widzenia oczekiwań banku, powinien być jak najniższy, będzie to dla tej instytucji oznaczało, że finansuje mniejszą część nieruchomości, a tym samym mniejsze jest ryzyko straty, jeśli wartość nieruchomości z różnych względów spadnie. Dla nas niski wskaźnik LTV natomiast oznacza, że większą część naszej nieruchomości musimy sfinansować sami.

W jakim celu banki korzystają ze wskaźnika LTV?

Wskaźnik LTV jest dla banków bardzo ważny, bo służy do oceny ryzyka kredytowego, na jakie naraża się bank, udzielając kredytu. Kredyty hipoteczne nie dość, że przeważnie opiewają na wysokie sumy, to są również długoterminowe. Banki biorą pod uwagę, że w tak długim czasie, na jaki rozłożony jest obowiązek spłacania pożyczki, może dojść choćby do kryzysu gospodarczego, w którego efekcie wartość nieruchomości spadnie, a tym samym zabezpieczenie hipoteczne na nieruchomości straci wartość. W ten sposób zabezpieczenie spłaty zobowiązania będzie bardziej zagrożone niż przy nieruchomości, która nie traci na wartości lub, gdy klient wniósł spory wkład własny, czyli większość sumy za kupno nieruchomości opłacił sam.

Zatem im większy wkład własny, tym niższy wskaźnik LTV, a tym samym marża kredytu. Wskaźnik LTV jest parametrem, który zmienia się w trakcie spłaty kredytu, co jest związane z faktem, że z miesiąca na miesiąc maleje wysokość naszego zobowiązania wobec banku. Dotyczy to jednak tylko kredytu udzielanego w złotówkach. Przy kredytach walutowych może dochodzić do odwrotnej sytuacji, czyli wzrostu LTV, mimo że kredyt co miesiąc jest spłacany. Ma to miejsce w związku z tym, że ponosimy jeszcze ryzyko walutowe związane ze zmianą bieżącego kursu waluty w porównaniu z dniem, w którym kredyt został nam przyznany. Wskaźnik LTV dla kredytu hipotecznego w złotówkach może wzrosnąć jedynie w wyjątkowych okolicznościach, jak na przykład załamanie się rynku nieruchomości, co z automatu obniży ich wartość. LTV czasem jest przez banki wykorzystywany też do określania ryzyka udzielania innych kredytów z zabezpieczeniem, np. kredytów samochodowych.

Maksymalny wskaźnik LTV

Banki indywidualnie określają maksymalny poziom wskaźnika LTV. Jeszcze kilka lat temu banki stosowały wskaźnik LTV sięgający nawet 100%, jednak za sprawą zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego, od 2014 roku wprowadzone zostały obostrzenia w ustalaniu tego limitu i dziś może on wynosić maksymalnie 80% lub 90% dla kredytu hipotecznego zabezpieczonego ubezpieczeniem. Te zalecenia wynikały z kryzysu na rynku kredytów hipotecznych związanego z kryzysem finansowym w latach 2007-2009.

Trzeba tu nadmienić, że bank może przyznać kredyt, w którym LTV wyniesie 90%, czyli nasz wkład własny będzie na poziomie 10%, pod warunkiem, że klient zastosuje dodatkowe zabezpieczenia w postaci, np. blokady środków na swoim rachunku bankowym czy przedstawienia środków zgromadzonych na rachunku III filaru, czyli na Indywidualnym Koncie Emerytalnym lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego. Możliwości dodatkowego zabezpieczenia jest jeszcze kilka i w razie potrzeby bank na pewno przedstawi nam wszystkie dopuszczalne opcje.

Wskaźnik LTV a wkład własny

Obecnie niemożliwe jest uzyskanie kredytu hipotecznego na całość nieruchomości, czyli bez wkładu własnego. Im wyższy ten wkład, tym najogólniej niższa rata kredytu. Teraz banki oczekują już nie tylko 10%, ale coraz częściej i 20, a nawet 30% oszczędności zgromadzonych przez potencjalnego kredytobiorcę, które może on przeznaczyć na zakup nieruchomości. Co istotne, wkładem własnym nie muszą być tylko środki pieniężne, bo równie dobrze zabezpieczeniem dla banku będzie atrakcyjna z jego punktu widzenia nieruchomość – inna niż ta, na której zakup staramy się o kredyt. Jednak istotne jest, że owa nieruchomość stanowiąca nasz wkład własny, musi być wolna od jakichkolwiek finansowych obciążeń.

LTV przy refinansowaniu kredytu hipotecznegoTajemnice umowy kredytu hipotecznego

Refinansowanie kredytu hipotecznego to przeniesienie swojego kredytu do innego banku, który aktualnie oferuje lepsze warunki. Na przestrzeni lat, na które zaciągany jest kredyt, takie sytuacje zdarzają się często, że oferty banku się zmieniają i bank, w którym kredyt braliśmy po latach, okazuje się mieć dużo gorsze warunki niż instytucje konkurencyjne. Dzięki temu zabiegowi obniżamy swoje comiesięczne raty, ale też może naszym celem być wydłużenie okresu kredytowania, co też jest możliwe. Jak wspomniano wcześniej, wraz z upływem czasu LTV naszego kredytu spada wraz z obniżeniem zadłużenia wobec banku, a im bardziej ono spada, tym jesteśmy w oczach banków oceniani jako mniej ryzykowni. Korzystniejsze warunki kredytu uzyskamy zatem, jeśli nasze LTV spadnie poniżej 80%.

Jak liczyć wskaźnik LTV?

Aby wyliczyć sobie wskaźnik LTV, musimy najpierw znać kwotę kredytu i wartość nieruchomości. Mając wiedzę o tym, ile będziemy w stanie wnieść wkładu własnego, można wyliczyć, o jaką sumę kredytu będziemy wnioskować. Wartość nieruchomości znana jest sama w sobie, bo chcąc zakupić dom czy mieszkanie, orientujemy się u developera czy pośrednika nieruchomości o cenie. Wtedy wskaźnik LTV oblicza się według wzoru:

(wysokość udzielonego kredytu / wartość nieruchomości) x 100%

Możemy również skorzystać z kalkulatorów internetowych, które kiedy wprowadzimy wymagane dane, same obliczą nam wskaźnik LTV.

Przykłady wskaźników LTV

Wedle powyższego wzoru banki wyliczą nam wskaźnik LTV dla naszego kredytu, co możemy też zrobić sami. Jednak jeśli mamy wątpliwości, warto odnieść się do kilku przykładów, które być może rozwieją niejasności.

  1. Załóżmy, że chcemy zakupić mieszkanie o wartości 300 tys. zł. Uzbieraliśmy wkład własny w kwocie 90 tys. zł, co stanowi 30% wartości nieruchomości. Wnioskujemy wtedy o kredyt w wysokości 210 tys. zł.
  • Wskaźnik LTV = (210 000 / 300 000) x 100% x 100 = 70% (oznacza to dla banku, że kredyt pokrywa 70 % wartości nieruchomości).
  1. W innym przykładzie załóżmy, że staramy się o kredyt na nieruchomość wartą 400 tys. zł. Zgromadzone przez nas środki na wkład własny wynoszą 40 tys. zł. Chcielibyśmy zatem otrzymać kredyt na sumę 360 tys. zł.
  • Wskaźnik LTV = (360 000 / 400 000) x 100 = 90% (taki wynik wskazuje, że bank poprzez kredyt ma pokryć 90% wartości nieruchomości).

Być może w tym drugim przypadku bank odrzuci nasz wniosek, uznając, że wkład własny jest za mały, a być może oferując wspomniane wyżej inne formy zabezpieczenia się na wypadek ryzyka. Jest tak dlatego, że wskaźnik wyliczony przekracza dopuszczalne LTV na poziomie 80%.

Im wyższy poziom wskaźnika LTV, tym większe ryzyko dla banku i tym samym niewątpliwie wyższa marża dla nas, którą to bank swoje ryzyko będzie chciał sobie zrekompensować. Jedno ciągnie drugie, bo wysokie raty wynikają z wyższej narzuconej nam marży, a na nią z kolei ma wpływ wskaźnik LTV (szczegóły w artykule: Czym jest marża kredytu hipotecznego?). Jedyna droga do zmniejszenia kosztów kredytu to podwyższenie wkładu własnego lub zastosowanie dodatkowego zabezpieczenia. Oczywiście rozwiązaniem z innej strony jest obniżenie wartości nieruchomości, na co z reguły nie mamy wpływu innego niż taki, by znaleźć nieruchomość tańszą, dzięki której nasz wzór wykaże nie więcej niż 80% wskaźnika LTV. Należy tu jednak przypomnieć, że wskaźnik na tym poziomie nie gwarantuje uzyskania kredytu. Nasz wniosek nadal może być odrzucony, chociażby ze względu na zbyt niską zdolność kredytową lub z uwagi na niestabilną historię kredytową i ewentualne niewywiązywanie się w terminie ze spłaty innych finansowych zobowiązań.