a

Całkowity koszt kredytu hipotecznego – ile może wynieść?

Zanim weźmie się kredyt na wymarzoną nieruchomość, warto dowiedzieć się, jakie zasady rządzą kredytami hipotecznymi. Jaki jest całkowity koszt kredytu hipotecznego? Czy koszty kredytu hipotecznego mogą różnić się w zależności od banku i naszej indywidualnej sytuacji? Co wchodzi w całkowity koszt kredytu hipotecznego?

Od czego zależy koszt kredytu hipotecznego?

Koszty kredytu hipotecznego zależą od stopy procentowej, marży banku, prowizji, oprocentowania, różnego rodzaju opłat dodatkowych zależnych od wewnętrznych zasad instytucji bankowej. Oprócz tego do całkowitego kosztu kredytu hipotecznego często trzeba wliczyć obowiązkowe składki na ubezpieczenie kredytu, chyba że możemy zaoferować bankowi jakąś inną formę zabezpieczenia przed niewypłacalnością. Wszystkie te czynniki składają się na wskaźnik RRSO, czyli na Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania.

RRSO – Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania – czy warto się nią sugerować?

RRSO wyrażone jest w procentach. Maksymalna wartość Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania jest ograniczona, jednak nie jest stała, a zależy od sytuacji ekonomicznej państwa. Według prawa RRSO nie może przewyższać „czterokrotności stopy lombardowej ustalanej przez Narodowy Bank Polski”.

Na wysokość RRSO mają jednak także wpływ czynniki, które mają mało z całkowitym kosztem kredytu hipotecznego, a więcej z wysokością rat. Bywa więc, że pomimo wyższego RRSO może okazać się, że w ogólnym rozliczeniu to właśnie ten kredyt będzie korzystniejszy niż ten o niższym RRSO w innym banku, ale i tak nie będzie nas na niego stać. Jak to możliwe?

Na wysokość RRSO poza całkowitymi kosztami kredytu hipotecznego ma wpływ:

– rodzaj rat (raty malejące wpływają na wzrost wskaźnika RRSO, pomimo iż w ogólnym rozliczeniu zapłacimy bankowi tyle samo, co przy ratach równych);

– częstotliwość rat (im w mniejszych odstępach czasu trzeba będzie spłacać raty, tym wyższe będzie RRSO);

– okres kredytowania (im krótszy będzie okres kredytowania, tym wyższe będzie RRSO – więc ten sam kredyt zaciągany na 25 lat będzie miał wyższe RRSO niż przy zaciąganiu go na 30 lat; co więcej, zdarza się, że kredyt na tę samą kwotę, ale o krótszym okresie kredytowania, wyniesie ogółem mniej, niż kredyt na dłuższy okres kredytowania, ponieważ bank naliczy sobie wówczas niższe odsetki).

Najprościej można więc podsumować, że na RRSO składa się całkowity koszt kredytu hipotecznego oraz to, jak szybko trzeba będzie go spłacić. Ostatecznie przed podjęciem decyzji o kredycie hipotecznym warto więc obliczyć wysokość kredytu samodzielnie, nie sugerując się RRSO, choć bez dwóch zdań RRSO jest bardzo przydatnym wskaźnikiem, szczególnie we wstępnej fazie szukania korzystnej oferty.

Najważniejsze czynniki wpływające na wysokość kredytu

Jak było już wspomniane, na wysokość kredytu hipotecznego składa się:

– kapitał (kwota, którą otrzymamy w całości, by móc kupić nieruchomość);

– oprocentowanie roczne (na oprocentowanie składa się stała marża banku oraz zmienna ry-nkowa stopa oprocentowania, jeśli bierzemy kredyt na wiele lat, oprocentowanie roczne będzie się zmieniało; oprocentowanie ma realny wpływ na wysokość odsetek płaconych w ratach);

– prowizja banku (jednorazowa opłata za udzielenie kredytu, jej wysokość to wynegocjowany procent – od 0% do nawet 5% – od wartości kredytu; opłata ta może zostać podzielona na części i doliczona do rat miesięcznych);

– opłaty dodatkowe (na przykład za prowadzenie konta czy oferowanie innych usług, czy produktów bankowych);

– ubezpieczenie kredytu (niektóre banki w konkretnych sytuacjach wymagają opłacania rat ubezpieczenia kredytu wraz z ratami kredytowymi).

Koszty kredytu hipotecznego – raty równe czy malejące?

Rata to opłata miesięczna w ramach udzielonego kredytu. Na ratę kredytu składa się część kapitałowa i odsetki. Odsetki składają się ze wszystkich opłat, które pobiera bank w zamian za udzielenie kredytobiorcy kapitału, jednak główną częścią odsetek będzie oprocentowanie roczne kredytu.

Harmonogram spłat kredytu wraz z wysokością rat wystawiany jest przez bank na rok czasu. Raty nie zawsze muszą mieć równą wysokość przez cały rok. Nawet przy tak zwanych ratach równych (annuitetowych) może występować jedna rata o innej wysokości – tak zwana rata wyrównująca, która kończy kredyt. Główną alternatywą dla rat równych są raty malejące. Czym się one różnią?

Raty malejące (zmienne) na pierwszy rzut oka mogą wprowadzić w zdezorientowanie. Charakteryzują się tym, że od samego początku spłaca się równą wysokość kapitału wraz z odsetkami, a tym samym startuje się od bardzo wysokiej kwoty, a kończy na niskiej. W ten sposób szybciej spłaca się kapitał, a naliczane przez bank odsetki są mniejsze niż przy ratach równych, ponieważ dla instytucji bankowej wybór rat malejących jest korzystniejszy.

Co może wpłynąć na odmowę udzielenia kredytu hipotecznego?

Na odmowę może wpłynąć oczywiście niedostateczna zdolność kredytowa lub niekorzystna historia kredytowa. Jeśli jednak te dwa najważniejsze czynniki wypadają korzystnie, nadal można otrzymać z banku odmowę, szczególnie jeśli chodzi o kredyt hipoteczny. O czym jest mowa?

O odmowie może zadecydować… wiek wnioskodawcy. Banki udzielają najchętniej kredytów osobom, które są w średnim wieku i to nie tylko ze względu na to, że z reguły wykazują one większą stabilność finansową. Osoby młode statystycznie są bardziej zdolne do podejmowania pochopnych decyzji, takich jak nagła zmiana zatrudnienia. Są więc niestety mniej wiarygodne, szczególnie że równie często nie posiadają jeszcze żadnej historii kredytowej. Natomiast osoby starsze z pewnością nie otrzymają kredytu rozłożonego na wiele lat, w tym kredytu hipotecznego, ponieważ konieczne jest, by – statystycznie rzecz biorąc – były w stanie spłacić kredyt do końca.

Jak poprawić swoją zdolność kredytową?

Zdolność kredytowa to nie tylko wysokość zarobków, ale także wysokość stałych opłat związanych z życiem. Stan zdolności kredytowej mogą poprawić następujące działania:

– konsolidacja innych ewentualnych należności,

– całkowite spłacenie zalegających zobowiązań,

– zmiana dostarczycieli usług na tańszych (na przykład zmiana usługodawcy internetu),

– wynajęcie tańszego mieszkania na czas procedury udzielania kredytu hipotecznego.

W Ambulatorium Kredytowym zdolność kredytowa nie jest na pierwszym miejscu, jeżeli klient posiada własny kapitał, stabilne wynagrodzenie bądź nieruchomość, którą może zastawić. Skontaktuj się z nami i dowiedz się więcej.